2017年，在人民大会堂开战略发布会启盈优配，许家印胸脯拍得震天响：“2020年规模过万亿，利润过千亿。”
2021年，在财报里宣布自己成为“宇宙第一房企”，拿着6000亿销售额，喊出“高周转就是王道”。
那时候，民营房企是地产江湖的绝对王者。
恒大、碧桂园、新城、融创、绿地、世茂……
每一家都在规模的赛道上拼命狂奔。
彼时的滨江集团，在杭州的地界里低调做着“改善房之王”。
全国榜单上，它的名字并不显眼。
但2025年了，你再翻排行榜：
恒大退市，碧桂园跌出前十，融创还在重组。
前十的名单上，能站稳的民营房企，只剩下一个——滨江集团。
8月26日晚上，滨江集团发布了它的2025年中期业绩。
01
说实话，炸天团在看到业绩简报时，愣了一下：
营业收入454.49亿元，同比增长87.8%；
归母净利润18.53亿元，同比增长58.9%；
扣非归母净利润18.36亿元，同比增长62.4%。
别忘了，这不是央企、不是城投，而是一家民营房企。
当然，有细心的投资者在财报中发现了一个细节：
滨江在这份中报里计提减值了4.5亿。
如果不考虑减值，滨江集团的实际利润超过23亿元。
显然， 在中报里计提，滨江集团不想自己的数据太过于耀眼。
在一片亏损、减值、退市的哀嚎声里，滨江的这份中报宛如一张“期中逆袭卷”。
那么，作为 全国前十的房企里，唯一一家还在奔跑的民营房企，滨江集团是怎么做到的？
02启盈优配
房地产的残酷之处在于：
你在哪，就决定了你是谁。
恒大生在广州，靠的是金融杠杆，最后死在杠杆里；
碧桂园生在顺德，靠的是高周转，最后也被高周转反噬；
融创生在天津，走的是并购扩张，最后淹死在并购里。
而滨江，生在杭州。
杭州是什么？
是互联网之城，是人口净流入的洼地，是长三角最年轻的都市。
在这里，钱从阿里、蚂蚁的钱包里流出来，变成了豪宅的首付款。
在这里，程序员加班的夜，支撑起滨江豪宅的灯火通明。
所以，滨江的方法论，归根结底只有八个字：
守住杭州，吃透杭州。
别人铺开全国，摊大饼；
它缩回半径，死守一城。
这像不像围棋？
别人拼命抢边抢角，最后全盘皆输；
滨江却只死死控住一个大角，等到对手全部崩盘时，它的角就是全局的胜势。
有人说它保守，有人说它赌性大。
可历史会证明：
保守也好，赌也罢，站在正确的城里，就是最大的主动。
杭州，是滨江的护城河，也是它的唯一战场。
更是它的宿命。
03
当然，在滨江集团发布的这份中报里，并不是所有指标都在向好。
炸天团注意到一个数字：
滨江集团经营活动产生的现金流量净额为-89.65亿元，同比下降95.52%。
这不是小问题。
对房企来说，现金流就是命门。
现金流量净额为负，意味着血液流失，意味着风险积压。
是的，滨江的负现金流就是因为拿地拿得太猛了！
今年以来，滨江全口径拿地金额422亿，权益拿地金额163亿，新增货值超688亿。
在克而瑞新增货值榜单中位居全国房企第8，民营企业里又是排名第1。
不过，正如我们上述提到的，杭州是滨江的护城河，也是它的唯一战场。
今年滨江拿的19宗土地，其中的17宗都在杭州。
滨江不仅重仓，而且在杭州创造了多项地王纪录，比如滨江水电新村地块和拱墅区的湖墅地块。
一个比一个贵，一个比一个狠。
别人看到“地王”两个字就躲得远远的，生怕重蹈恒大的覆辙；
滨江却硬生生把最贵的地块揽在怀里。
其实，读到这里，基本就能明白， 与其他房企不同，滨江的负现金流是一种主动选择。
如果没有这些地块，滨江的现金流早就转正了。
当然，无论我们再怎么美化， 现金流量净额为负对于房企而言就是风险。
但滨江似乎甘愿冒 “先投地，再等未来回款”的市场 风险。
换句话说：
它的现金流，被自己“绑架”了。
这是一种豪赌。
赌的是杭州楼市的确定性，赌的是客户对滨江品牌的信任， 赌滨江的交付节奏跟上销售回款。
这种赌，别人玩不起，它敢！
结语
这几年，房企的活法大概分三类：
有人退场，名字从牌桌上消失；
有人苟活，缩表、降薪、躺平，不敢动弹；
还有人，像滨江这样，选择在可控半径里继续进攻。
然后，在房地产的废墟上，开出花来。
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